[부동산] 전세계약상황에서 집주인이 주택담보대출을 원한다면? (깡통전세 조심!!)

요즘에 부동산 임차인이나 임대인 모두 포함해서 부동산 이슈로 인해 상당히 떠들석 하다. 하지만 필자에게도 어이없는 상황이 벌어지면서 글을 쓰게 되는 계기가 됬다.

 

필자는 전세의 집에서 살고 있다. 그런데 오늘 다가구주택의 집주인이 대출을 할려고 하는데 은행에서 사인(서명)을 받아오라고 했기때문에 받으러 토요일(2020년08월08일) 오전에 온다는 통보를 받았다는 소리를 들었다. 하지만, 집주인은 세입자들을 위해서 대출을 받는거니 안전하다고 이야기 했다는 것이다. 

 

아니. 이게 무슨 개풀 뜯어먹는 이야기인가? 집을 담보로 받는 대출이 세입자들을 위해서다? 이런 상식적이지 않을 이야기를 했다니.. 이해가 가지않아서 직접 집주인에게 연락을 해봤더니 집주인 왈 "세입자들이 계약이 만기가 되서 나가야할 때 돈을 주기 위해서 대출을 받아놓는거다. 그러니 안전하니 걱정하지마라." 정말 상식적이지 않은 이야기를 당연한듯이 이야기를 하다니..ㅋㅋㅋㅋ 정말 어이가 없었다.

 

논리적으로 생각해보자. 집주인 말그대로 세입자들의 계약 만기를 위해서 대출을 한다는 조건하에 현금이 없다면, 신용대출이나 다른 차입으로 돈을 마련해야한다. 정말로 나올 돈이 없다면 집을 팔아서라도 줘야하는 부분이다. 하지만 세입자들에게 돈을 주기위해 주택을 담보로 대출을 한다는건 자신은 리스크를 지기 싫으니 다른 세입자들에게 리스크를 떠넘기는 비상식적인 행위인것이다. 

 

건물값이 올라가는 이득은 본인이 취하고, 다른 리스크 요인들은 다른사람들에게 분산하려고 하다니. 얼마나 이기적인 행동인가? 하지만, 전세를 사는 입장에서 이런부분을 욕하는 것보다는 어떻게 행동해야할 것인가를 생각해야한다. 집주인의 스타일을 알았으니 대응을 해야하는 것이다. 욕한다고 달라지지 않으니 말이다. 

 

 

 

 

필자가 이 글을 쓰게된 계기는 다른사람들 또한 이런 비슷한 사기나 깡통전세를 당하지 않기를 바랬기 때문이다. 필자의 집 아랫집은 이미 사인(서명)을 해줬다는 이야기를 들었다.

 

부동산 계약을 자주해서 능한사람도 있겠지만 어떻게 모든 사람이 능할수 있을까? 더군다나 갑자기 집주인이 주택을 담보로 대출을 한다고 세입자에게 대출에 대한 동의 사인을 원한다면 어떻게 행동해야 할것인가?

 

내가 생각했을때의 BEST는 [전세보증금반환보증제도] 보험을 드는 것이다.

홈페이지 : 서울주거상담 출처

그리고 [전세보증금반환보증제도] 보험비를 집주인에게 청구하는 것이다. 원래는 확정일자까지 확실하게 해놔서 굳이 들필요가 없는 [전세보증금반환보증제도]가 필요하게됬으니 필요하게 만든사람이 보험료를 지불해야 정당할 것이다. 다른사람들도 이런경우에는 보험료를 정당하게 청구하면 좋을듯 하다.

 

 

그리고, 항상 이슈가 많은 깡통전세를 피하기 위해서 공부한 내용을 공유해본다.

 

처음 전세를 들어오게 된다면 당연하지만 부동산 등기부등본을 확인하게 될것이다. (부동산 등기부등본은 등기소 or 대법원 인터넷등기소에서 집주소만 안다면 열람이 가능하다.)

 

부동산 등기부등본은 3가지로 나눠진다.

[표제부] : 건물의 위치, 구조, 면적, 대지권 등의 부동산 정보 기재 *건물의 정확한 정보 확인 가능*

[갑구]    : 과거&현재 소유자, 가압류&가처분 등의 부동산 정보 기재 *소유권에 관한 법적 분쟁 확인 가능*

[을구]    : 소유권 이외의 부동산에 관한 권리가 기록되어 있음 *저당권, 전세권 등의 내용 확인 가능*

 

그리고 세입자가 꼭 알아야 하는 4가지 종류이다.

1. 가압류 : 법원이 채권자를 위해 나중에 강제집행을 할 목적으로 채무자의 재산을 임시로 확보하는 일

2. 가처분 : 금전 채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 임시적인 지위를 정하기 위해 법원이 행하는 일시적인 명령

3. 저당권 : 채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리

4. 전세권 : 전세금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리

 

위 4가지 중에서 가압류, 가처분에 따라 소유권이 바뀔 수도 있음을 인지헤야한다!!!!

 

항상 객관적인 정보를 통해서 임대 여부를 신중하게 결정해야한다. 항상 법정에서는 모든 이야기를 결국 서류에서 이야기하기 때문이다!!! 중요도 매우높음!!

 

 

세입자들이 계약을 하는 경우에 주택의 종류는 2가지로 나뉜다.

건물전체가 한명의 주인으로 이루어진 다가구 주택과 호수별로 주인이 나눠져있는 다세대 주택이 존재한다.

 

법적으로 문제가 생길경우 법적분쟁이 일어나기 마련인데 다세대주택에 비해 다가구 주택이 훨씬 이해 관계가 복잡하다. 이유는 1:1의 비율인 다세대 주택에 비해 다가구 주택은 한명의 주인과 여러명의 임차인들과 채권자들이 존재하기 때문이다.

 

주택 임대차 계약서 = 임차인과 임대인의 약속 이라고 생각해야한다.

 

tip!!

근저당에서 문제가 안생길려면 어떠한 약속을 이행하는 부분은 '특약 사항'에 명시를 해야한다!

 

요즘에는 부동산거래 전자계약시스템도 존재한다.

국토교통부 > 공인중개사 계약서 작성 > 계약자 계약서 확인 및 서명 > 전자계약시스템 실거래가/확정일자 자동신고 > 전자계약시스템 계약서 공전소 보관 에서 계약하면 컴퓨터, 태블릿PC, 스마트폰으로 간편하게 계약이 가능해졌다.

 

부동산거래 전자계약시스템 장점!

1. 계약과 동시에 전입신고/확정일자 One Stop

2. 대추금리 인하, 등기 수수료 할인 등 혜택 지원

 

 

 

안정장치 - 주택도시보증공사의 [전세보증금반환보증제도] > 임차인이 집주인으로부터 전세보증금을 반환받지 못할 경우 주택되보증공사(HUG)에서 집주인 대신 전세보증금을 지급

 

[전세보증금반환보증제도]는 단독/다가구/다세대/연립/주거용 오피스텔/아파트 모두 가능하다. 다만 전세계약시 근린생활시설 등은 가입이 불가능하다는 점!!

 

[전세보증금반환보증제도]는 확정일자와 관련이 있을까??

있다. [전세보증금반환보증제도]는 대항력과 우선변제권 확보를 전제로 하기 때문에. 전입신고와 확정일자는 반드시 필요하다.  

 

[전세보증금반환보증제도]의 보증료는?

아파트의 경우 연 0.128% / 아파트 외 연 0.154% 

전세 1억 5천만원 아파트의 경우 2년 보증료는 약 38만원에 불과하다. 보험료는 6개월 단위 분납 or 전액 일시납을 선택해야한다.

 

[전세보증금반환보증제도]는 신혼부부에게는 다른 혜택도 주고 있다.

신혼부부 보증료 할인

다양한 보증료 할인 혜택은 주택도시보증공사에 들어가면 확인이 가능하다.

 

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