[부동산] 임대차 3법 시행 시작. 2+2년 총 4년 전세제도의 시작! 그여파는 어디로?

[임대차 3법이란 무엇인가?]

이번 주택임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전월세 상한제, 전월세신고제의 세 가지 제도를 담고 있습니다. 소위 '임대차3법'이라고 불리는 이유입니다.

 

1. 계약갱신청구권제는 임차인(세입자)이 2년 기한으로 기존의 전월세 계약의 연장을 1회 요구할 수 있는 권리를 제공합니다.

 

2. 전월세상한제는 임대인(집주인)이 계약을 연장할 때 전세금이나 월세를 기존계약 금액 대비 5%이상 올릴 수 없게 제한을 둡니다.

 

3. 전월세신고제는 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와 보증금, 임대료, 임대기간, 계약금/중도금/잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 신고하는 것을 의무화로 변경하였습니다.

 

 

[임차인은 어떤 보호를 받나요?]

- 전월세신고제가 시행되면 세입자가 계약 이후 따로 조치를 취하지 않더라도 보증금을 보호받는게 가능해집니다. 특히 전세 계약의 경우 전세권을 설정하거나 확정일자를 받지 않으면 세들어 살고 있는 주택이 경매에 부쳐지거나 할 때 보증금을 받을 수 없는 경우가 생기는데, 신고제가 시행되면 신고와 동시에 확정일자가 나오기 때문입니다.

 

- 계약갱신청구제로 기존의 전월세계약이 만료를 앞두더라도 2년까지 연장이 가능해졌습니다. 새로 계약을 할 경우 기존 계약기간인 2년에서 추가로 2년을 연장을하면 최대 4년까지 한 곳에서 거주가 가능해집니다. 또한 현재 임차하는 집에서 4년 이상 살았더라도 1회 연장 요구가 가능해집니다. 

 

쉽게 설명하자면, 2+2 = 총 4년을 거주하게 되지만, 2년 이후 2년을 재갱신 할지는 집주인의 특별한 사유가 없다면 2년을 추가로 갱신할 수 있는 계약권리입니다. 세입자가 정할 수 있는 권리입니다.

 

- 전월세상한제로 기존 계약을 연장할 경우 임대료를 5% 이상 올릴 수 없게 됐습니다. 다만 세입자가 바뀌는 경우에는 상하제의 적용을 받지 않습니다. 이는 집주인이 다른 사람에게 지블 팔더라도 유효합니다. 중간에 집주인이 바뀌어도 기존 계약은 연장 가능하며 5% 이상 임대료를 올릴 수 없습니다.

 

 

[전세는 사라질까?]

이번 주택임대차 보허법 개정으로 가장 많은 영향을 받을것으로 예상되는 것은 전세시장입니다. 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 시행을 앞두고서 국회 본회의에서 향후 이들 제도로 인해 전세 제도가 소멸될 것이라는 요지의 연설을 한 경우가 있었다.

 

임대료 인상폭이 크게 제약을 받게 되니 집주들인들이 법으로 보장되는 계약 기간이 끝나면 전세 대신 월세로 전환하게 된다는 것입니다. 하지만 법 개정으로 전세 제도가 아예 사라질 것이라는 주장에 대한 반박도 많습니다.

 

가장 큰이유는 집주인들이 전세금을 바로 회수해서 돌려줄 수 있는 경우가 많지 않기 때문입니다. 대부분의 집주인들은 세입자에게 받은 전세금을 다른 부동산 구입에 투자하는 경우가 많기 때문입니다. 그리고 반박내용은 상당히 타당합니다.

 

기본적으로, 전세금은 은행과 달리 사적레버리지에 가깝습니다. 본인이 돈이 없다면, 은행에서 큰돈을 빌려야하지만 대한민국에서의 전세금 제도로 인해 은행의 도움없이도 비싼 집을 살 수 있다는 의미입니다. 그리고 이미 이전부터 전세가 사라질것이라는 이야기는 많았지만 여전히 집의 상승에 대한 기대감이 높기때문에 전혀 줄지않은 상태라고 보고 있습니다.

 

[임대차 3법 궁금점]

- 임대차 3법은 언제부터 시행되나요?

"국무총리실은 오는 31일 임시 국무회의를 열고 임대차 3법 중 전월세 상한제, 계약갱신청구권제를 바로 공표 및 시행할 예정으로 알려졌습니다. 다만 전월세 신고제는 2021년 06월 01부터 시행됩니다."

 

- 이미 여러차례 연장해 전세로 살고있는 사람도 이 권리를 행사할 수 있나요?

"가능합니다. 계약갱신청구권은 법 시행 이전부터 전월세를 살고 있는 세입자에게도 소급 적용됩니다. 이전에 몇 번 계약을 갱신했는지는 상관없이 법 규정에 따라 계약갱신청구권을 한 차례 사용할 수 있습니다."

 

- 올해 10월 01일 전세 계약이 끝난다. 이미 집주인은 '재계약을 하지 않겠다고'한 경우에도 계약 연장이 가능한가요?

"법 시행일을 기준으로 기존 계약이 1개월 이상 남았다면 연장을 요구할 수 있다. 세입자는 계약만료 1개월 전까지만 연장하자고 집주인에게 통보하면 되기 때문이다. 집주인은 특별한 사유 없이 세입자의 요구를 거부할 수 없고, 전세금도 5% 이내로만 올려야 한다. 만약 8월 1일에 시행된다면 만기가 9얼 이후인 사람들은 모두 적용받을 수 있다. 시행일은 아직 정해지지 않은 상태입니다."

 

- 법 시행을 앞두고 기존 세입자에게 '계약 해지'를 통보하는 내용증명을 보냈는데 효력이 있나요?

"법 시행 시점을 기준으로 1개월 이상 계약 기간이 남아 있다면, 집주인이 법 시행 전에 계약 해지를 통보했더라도 세입자가 계약 연장을 요구할 권리가 있습니다. 이 경우 내용증명에 효력이 없습니다."

 

- 10월 전세 계약 만료를 앞두고 세입자와 '2년 연장, 전세금 1억원 인상'을 약속했다. 8월에 법이 시행되면 이 약속은 무효가 되나요?

"그렇습니다. 세입자가 요구하면 2년 연장을 해줘야 하고, 전세금은 최대 5%까지만 올릴 수 있습니다."

 

- 집주인이 개정법 시행 전에 계약 해지를 통보하고 다른 세입자와 새로운 계약까지 이미 완료했다면 어떻게 되나요?

"이 경우엔 새 세입자를 보호해야 하므로 기존 세입자가 계약 갱신을 요구할 수 없습니다."

 

- 계약갱신청구를 하려는데 집주인이 집을 다른 사람에게 팔았다. 새로운 집주인이 직접 집에 들어오지는 않는다고 하는데, 이 사람에게 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요?

"그렇다. 집을 판면 매수자가 권리와 의무를 포괄승계 하기에 세입자는 새로운 집주인에게 예약 갱신을 요구할 수 있습니다."

 

- 위와 같은 상황에서 새로운 집주인은 집에 직접 들어와서 살 계획이라고 합니다. 이때에도 계약갱신청구권을 행사할 수 있나요

"매수자가 법적 지위를 인정받는 경우 실거주 의사를 밝히면 기존 세입자의 갱신 청구를 거절할 수 있습니다. 하지만 새로운 집주인이 기존 세입자가 계약을 갱신됐다면 누릴 수 있었던 임대 기간에 다른 세이자를 들이면 전 세입자가 손해배상 소송을 제기할 수 있습니다 .실거주하겠다는 약속을 지키지 않았기 때문입니다."

 

- 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대한 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나요

"법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약개신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있찌만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았습니다."

 

- 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개 수수료를 물어줘야 하나요

"그렇지 않습니다. 세입자는 계약이 개신된 경우 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있습니다."

 

- 집주인은 어떤 경우 거절할 수 있나요

"집주인이 직접 들어가 살거나 직계존속, 직계비속이 거주할 목적인 경우에 한정됩니다. 다만 2년간 실거주해야 하고, 세입자는 집주인에게 실거주 사유를 증명하라고 요구할 수 있습니다.

 

- 집주인이 실거주한다면서 계약 갱신을 거절해놓고, 제3자를 세입자로 들이는 경우에는 세입자가 무엇을 할 수 있나요

"집주인을 상대로 손해배상을 청구 할 수 있습니다. 배상 규모는 3개월치 월세(전세는 금리를 기준으로 월세로 환산), 또는 집주인이 다른 세입자에게 전월세를 주면서 받은 임대료에서 계약 갱신 거절 당시 임대료르 뺀 금액의 2배, 갱신 거절로 입은 손해액 중 가장 큰 액수로 청구할 수 있습니다."

 

- 집주인이 '실거주 목적'으로 갱신을 거절해놓고선 집을 매각했다. 손해배상 대상인가요

"아닙니다. 제3자에게 세를 놓은 경우가 아니기 때문에 손해배상 대상에 해당하지 않습니다."

 

- 한 집에서 4년을 살았는데, 2년을 더 살려고 하는 경우에도 '5% 상한제'를 적용받나요

"그렇습니다. 몇 번을 갱신하든 5% 상한이 적용됩니다."

 

- 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나요

"정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리합니다. 보증금과 월세 수준등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있습니다."

등록민간임대주택 렌트홈 주소 : https://www.renthome.go.kr/webportal/main/portalMainList.open

 

- 한 집에서 4년을 전세로 살고 계약이 만료돼 새로운 집에 전세로 들어갈 경우 '5% 상한제'를 적용받나요

"아닙니다. 새로 얻는 집에 대해 새로 하는 계약은 백지상태에서 하는 것입니다."

 

한편 세입자들 사이에서는 전세계약서에 특약으로 '계약갱신청구권 행사하지 않겠다'는 조항을 넣어도 되는지 등이 계속 화제가 되고 있습니다. 법안에 명시되지 않은 데다 주무 부처가 방침을 정하지 않은 것들이 많습니다. 임대차 3법은 국회에 제출된 여러 법안을 합한 대안으로 통과된 상태라 정해지지 않은 부분도 있습니다.

 

부동산법 전문가 및 변호사는 "임차인에게 불리한 계약을 무효로 보는 경향이 있기 때문에, 계약갱신 청구 불행사 조건부 특약은 무효가 될 확률이 높다"고 했습니다. 또 갱신 시 반전세 전환 가능성에 대해서도 "계약갱신은 같은 조건으로 계약을 연장한다느 의미라서 임대인, 임차인 간 합의가 있어야 할 것"이라고 했습니다.