[부동산] 불안한 노후준비를 위한 주택연금 수령방법과 신청방법

대한민국의 노인분들의 노후대비에 대해서는 꾸준히 이야기가 나오고 있습니다. 대한민국의 50,60대 노년층은 젊었을때는 결혼과 자녀 교육비의 과다지출, 과도한 부동산 자산 등등 다양한 이유로 노후에 대한 준비가 되지 않은상태에서 세월이 흘렀기 때문이죠.

 

공적인 국민연금이 있지만, 생활비를 충족하기에는 턱없이 부족할뿐 입니다. 그래서 국가에서 주택연금이라는 상품을 내놨습니다. 2020년 현재 주택연금 가입 연령은 만 60세에서 만 55세로 낮아졌습니다. 주택연금 가입자 수는 2007년 시작으로 꾸준하게 증가하는 추세입니다.

 

※주택연금이란

현재 본인이 소유하고 있는 집은 소득이 부족한 어르신들이 평생 또는 일정기간 동안 안정적인 수입을 얻으실 수 있도록 집을 담보로 맡기고 자기 집에 살면서 매달 국가가 보증하는 연금을 받는 제도입니다. 부부가 모두 사망할 때까지 지속적으로 지급되며, 그 뒤 주택을 처분하여 대출금을 제하고 남은 금액이 있다면 자녀에게 상속이 되는 상품입니다.

 

주택연금은 장점은 집을 살때 껴있는 일반적인 담보대출이 만기가 없고 또 상환의 의무가 없는 대출로 바뀌어 이자나 원금이 없어집니다. 그리고 현재 거주하는 집에 안정적으로 살 수 있습니다. 물론 주택연금에 가입하기위해서는 일정한 조건을 만족해야하는 부분이 있습니다.

 

 

※가입요건

1. 가입가능연령

- 주택소유자 또는 배우자가 만55세 이상(근저당권 설정일 기준)

 * 확정기간 방식은 연소자가 만 55세 ~ 만 74세

 * 우대방식은 주택소유자 또는 배우자가 만65세 이상(기초연금 수급자)

- 주택소유자 또는 배우자가 대한민국 국민 (외국인 단독 및 부부 모두 외국인인 경우에는 가입 불가)

2. 주택 보유수

- 부부기준 9억원 이하 주택소유자

 * 다주택자라도 합산가격이 9억원 이하면 가능

 * 9억원 초과 2주택자는 3년 이내 1주택 팔면 가능

- 우대방식의 경우 1.5억원 미만 1주택자만 가입 가능

3. 대상주택

- 시가 9억원 이하의 주택 및 지방자치단체에 신고된 노인복지주택

  (상가 등 복합용도주택은 전체 면적 중 주택이 차지하는 면적이 1/2 이상인 경우 가입가능)

 * 확정기간방식은 노인복지 주택 제외

- 우대방식의 경우 1.5억원 미만 주택만 가입 가능

4. 거주요건

- 주택연금 가입주택을 가입자 또는 배우자가 실제 거주지로 이용하고 있어야 함

 * 해당주택을 전세 또는 월세로 주고 있는 경우 가입 불가

 (단, 부부 중 한 명이 거주하며 보증금 없이 주택의 일부만을 월세로 주고있는 경우 가입가능)

5. 채무관계자 자격

- 채무관계자(주택소유자 및 배우자)는 의사능력 및 행위능력이 있어야 주택연금 가입 가능

- 채무관계자가 치매 등의 이유로 의사능력 또는 행위능력이 없거나 부족한 경우, 보호자는 '성년후견제도'를 이용할 수 있음

 

※주택연금 수령액

주택연금을 수령하는 방법에는 크게 4가지가 있습니다. 종신지급방식, 확정기간 혼합방식, 대출상환방식, 우대지급방식입니다. 그 중에서 사람들이 가장 선호하고 많이 선택하는 방식은 [종신지급방식]입니다.

 

종식지급방식은 가입자의 나이와 연금책정하는 당시의 주택 가격에 따라 연금의 액수가 달라집니다. 밑에는 종신지급방식의 일반주택의 경우입니다. 밑의 표를 본다면 만 70세 3억원의 주택을 보유했다면 주택연금의 수령액은 매월 92만2천원을 받게 됩니다.

 

종식지급방식, 정액형, 2020.4.1일 기준 ( 단위 : 천원 )

다양한 현재상황과 조건이 다르기 때문에 세부적인 방법은 직접 확인해보시면 좋을듯 합니다.

*한국주택금융공사 월지급금 예시 : https://www.hf.go.kr/hf/sub03/sub01_05.do#/jwxe_main_content

 

※주택연금 장,단점

1. 주택연금의 장점

- 주택연금의 최대 장점은 안정적인 거주와 집값과 나이에 따라 매달 나오는 연금을 받는것입니다. 매달 현금흐름이 부족한 대부분의 노년층을 위하는 주택연금의 장점입니다.

- 부부 중 한 분이 돌아가신 경우에도 연금감액 없이 100% 동일금액을 지급해주며, 국가가 보증하므로 지급 중단 위험이 없습니다.

- 나중에 부부 모두 사망 후 주택을 처분해서 정산하면 되고 연금수령액 등이 집값을 초과하여도 상속인에게 청구하지 않으며, 반대로 집값이 나으면 상속인 에게 돌아갑니다.

- 다양한 세제혜택

- 세제혜택과 새로운 현금흐름으로 늘어나는 현금흐름으로 새로운 투자가능하게 됩니다.

 

2. 주택연금의 단점

- 주택연금의 지급 기준은 현재의 주택 가격이라는 점입니다. 시간의 길이의 차이는 있지만 지속적으로 가격하락을 하는 경우는 적기때문에 부동산경기를 보면서 연금가입 시기를 선택하는 것이 좋습니다.

- 매월 받는 연금 금액은 집값과 물가와 비례해서 올라가지 않습니다. 물론, 주택금융공사에서는 물가를 계산하여 연금 금액을 책정하였다고는 합니다.

- 연금을 중간에 해지하면, 보증료와 연금액, 세제혜택, 이자 등등 받았던 모든 혜택에 대해서 내야하며, 3년동안 재가입은 불가능합니다.

 

※주택연금 자주하는 질문

-[주택연금] 사용한 개별(수시)인출금을 상환하면 다시 인출할 수 있나요?

> 사용한 수시인출금은 고객님께서 상환하시면 인출한도 및 월지급금이 회복되고, 다시 인출할 수 있습니다. 다만, 인출한도 회복은 고객 당 1회만 가능합니다. 인출한도 회복 및 추가인출을 무제한적으로 허용할 경우, 주택연금이 한도대출화 될 가능성이 높아 매월 일정금액 지급으로 안정적 노후생활을 지원하고자 하는 주택연금 제도 취지에 어긋나기 때문입니다.

 

-[주택연금] 근저당권 설정비용을 가입자가 부담하는 사유가 궁금해요.

> 근저당권 설정비용을 가입자에게 직접 부담하게 하는 이유는 공사가 비용을 부담할 때보다 가입자게에 더 유리하기 때문입니다. 

 

타 금융기관의 일반 주택담보대출은 근저당권 설정비용을 채권자인 취급은행에서 부담합니다. 이에는 등록세, 교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권 매입비용 등이 포함되고, 이러한 부담을 대출금리에 반영하여 이자수익으로 보충합니다.

 

주택연금 가입시에 가입자가 부담하는 근저당권 설정비용은 이에 대한 등록세, 교육세, 농어촌특별세가 감면되고, 국민주택채권 매입의무가 면제됩니다. 이러한 세금감면은 설정비용을 직접 부담하는 경우에 한하여 가능합니다.

 

만약, 근저당권 설정비용을 공사가 부담하게 된다면 공사는 법무사수수료는 물론 등록세, 교육세, 농어촌특별세 등 각종 세금도 부담해야하므로 수지상등(수익=손실)의 원칙에 따라 월지급금을 산출하는 주택연금의 구조상 부득이하게 가입자가 수령하는 월지급금이 줄어들게 됩니다.

 

따라서, 고객이 현재 부담하는 근저당권 설정비용보다 월지급금 감소에 따른 불이익이 크기 때문에 근저당권 설정비용을 고객이 직접 부담하도록 하고 있습니다.

 

-[주택연금] 본인이 질병, 사고 등으로 개별인출 의사표현이 어려운 경우에는 어떻게 개별 인출을 할 수 있나요?

> 질병,사고 등으로 피보증인이 스스로 개별인출 신청을 할 수 없을 사정에 대비하여 개별인출 신청을 대리할 수 있는 자(지정대리인신청인)를 지정하고 그 지정대리인이 피보증인을 대신하여 개별인출을 신청할 수 있습니다.

 

다만, 지정대리인신청은 피보증인의 배우자 또는 직계비속 중 1인만 가능합니다.

 

-[주택연금] 자주하는 질문이 더궁금하다면 : https://voc.hf.go.kr:7444/hf/web/faq/NR_list.do?seq=¤tPage=0&faqCtgCd=3&_m=faq&searchKey=&searchVal=

 

은퇴를 하고 나서 육체노동이나 정신노동 등 마땅한 수입원이 없다면 사는것이 고민됩니다. 그렇기 때문에 대한민국에서 국민을 위해 만든 주택연금을 사용해보는 것도 좋을듯합니다. 대한민국의 국민연금이나 기초노령연금은 현실적으로 금액이 적기 때문입니다.