[투자] P2P 투자란? 그리고 P2P투자의 부동산을 담보로 하는 채권식 투자는 흥미로운 투자처인가?

현재 대한민국은 저금리, 저성장, 저물가의 뉴노멀시대를 살아가고 있습니다. 우리는 일생을 살아감에 있어서 노동을 하지않아도 나올수 있는 현금흐름의 중요성이 더더욱 중요해지는 삶을 살아가고 있죠. 그렇게 생각한 이유는 [세상사] 저성장,저금리,저물가 뉴노멀 시대 자산을 쌓는것만이 답인가?에서 보시면 좋을듯 합니다.

 

이전의 시대에서는 은행에만 넣어둬도 꽤 괜찮은 현금흐름이 발생했습니다. 하지만 이제는 더이상 은행에 돈을 넣어놓더라도 삶을 살아가기에 충분한 현금흐름을 만들기에는 너무 힘든 시대인것이죠. 그렇기에 많은 사람들은 여러가지 투자에 대해 관심을 가지고, 찾아보고 삶에 적용해보면서 살아가고 있습니다.

 

그러면서 유행의 붐을 일으킨 투자들 중 하나가 P2P대출(Peer-to-peer lending, P2P lending) 투자였습니다. 

 

※P2P대출 이란?

P2P대출은 온라인 서비스를 통해 채무자와 채권자를 바로 연결해주는 대출 서비스이다. P2P 대출을 하는 회사들은 대출 서비스를 온라인으로 운영하면서, 전통적인 금융기관에 비해 간접비를 줄이고, 운영비를 줄일 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 그 결과, 채권자들은 은행에 투자하거나 예끔을 맡기는 것보다 높은 수익률을 낼 수 있으며, 채무자들은 보다 낮은 이율에 대출을 할 수 있게 됩니다. 또한, P2P 대출 회사는 채권자와 채무자의 연결을 중계하는 수수료와 채무자의 신용등급을 확인하는 서비스로 이익을 내는 구조 입니다. 

 

흔히들 크라우드펀딩으로 알려진 많은 P2P대출은 개인에게는 무담보 대출입니다. 반면 기업을 대상으로 하는 대출은 담보 대출입니다. 담보대출은 주로 사피춤을 담보로 제공되며 보석, 시계, 빌등 등이 이에 해당하게 됩니다.

 

P2P대출은 개인, 기업, 자선단체의 모금으로 자본이 형성되며, P2P대출의 다른 형태로는 학자금 대출, 상업/부동산 대출, 단기 소액대출 등이 있습니다. 금리는 역경매 방식으로, 가장 낮은 금리를 제공하는 채권자의 금리가 책정되거나, 중개 회사가 채무자의 신용 등급에 따라서 책정하기도 합니다. 채권자의 투자금액은 정부로부터 보호받지 모하는 경우가 일반적입니다.

 

※P2P종류는?

P2P로 투자할 수 있는 분야는 정말 많습니다. 자신만의 사업아이템, 기발한 아이디어, 문화공연 등등 다양하지만 결국크게보면 3가지로 나눠지게 됩니다.

 

1. 기업/사업투자(사업자대출)

- 일시적으로 자금이 필요한 법인 혹은 개인사업자 대상으로 사업 자금을 대출 하는 상품입니다. 이런 사업자 대출은 신용대출과 담보대출 상품이 대표적입니다. 신용대출은 과거의 매출 실적을 기반으로 대출해주며, 미래의 매출 똔는 채권으로 원금을 상환하는 방식입니다. 담배대출은 현재의 채권이나 상품 재고를 담보로 대출해 주는 방식입니다.

2. 개인채권투저(개인대출)

- 자금이 필요한 개인에게 대출하는 상품입니다. 개인대출 또한 사업자대출과 같이 신용대출, 담보대출이 있습니다. 사업자는 사업자에게, 개인은 개인에게 대출하는 것입니다. 개인은 학생, 직장인 등 대출자의 신상은 물론 대출을 받아야 하는 이유 또한 다양합니다. 알지 못하는 개인에게 대출하는 것이므로 조심스럽게 해야하는 방식중 하나입니다.

3. 부동산 담보 대출(부동산 파이낸싱 투자)

- 토지와 주택같은 부동산을 담보로 대출하는 상품입니다. 개인과 사업자 대출 모두 가능한 부동산 담보 대출입니다. 부동산은 땅 위에 존재하는 건물을 뜻하며, 건물의 종류로는 주택, 아파트, 상가 모두 해당됩니다.

 

흔히들, 부동산 파이낸싱(PF)투자라고도 하며, 부동산 투자가 타 상품에 대비해 수익률이 더 높기 때문에 많은 분들이 관심을 보이고 있습니다.

 

※추천하는 P2P투자 상품

P2P의 발달로 인해서 정말 다양한 상품들에게 대출을 해줄 수 있는 세상이 됬습니다. 그리고 대출을 해줌으로써 수익을 얻을수도 있게 되었습니다. 하지만, 개인적으로 살펴보았을때 부동산 파이낸싱(PF)이 제일 안정적이라는 생각이 듭니다. 그 중에서도 아파트를 담보로 하는 상품이 제일 안정성이 높아보입니다. 실제로 아파트의 경우 다양한 어플리케이션에서 가격확인과 경매가격등 우리가 손쉽게 정보를 접할 수 있고, 잘못될 경우에도 충분하게 계산을 하여서 접근할 수 있기 때문이죠. 우리는 실제로 대출을 해줄 때 유동성이 있으면서 사람들이 선호하는 자산을 담보로 잡는게 원금보장을 위한 첫걸음이 아닐까 합니다.

실제로 P2P 부동산 파이낸싱에 관심 있으신분들을 위해 기초적인 정보를 알려드릴게요.

 

경매로 넘어갈 시 예상낙찰가격 = 담보 부동산 시세 × 매각 가율을 보면 가격이 나옵니다.
LTV = (대출원금 ÷ 시세) × 100

채권 최고액 :

1. 은행 및 저축은행 = 120%
대출원금 × 120 = 1순위 대출(은행)
2. P2P = 130%
대출원금 × 130 = 2순위 대출(P2P)

- 투자해도 좋은 상품인가?
- 시세의 평가가 제대로 이루어지는가?
- LTV비율과 채권최고액을 살펴본다
- 매각가율과 예상낙찰가격을 살펴본다

- 연체이자율 연최대 24% 
- 대출원금 × 24%

 

※P2P투자 주의할 점

P2P투자 상품은 분명 장점이 많은 편입니다. 평균적인 수익에 비해 높은 수익은 리스크가 높아지기 따름입니다. 후회없고 원금 손실을 최소화하기 위해 주의해야할 점을 몇가지 알려드립니다.

 

1. 투자수익과 원금을 절대 보장되지 않습니다.

P2P 투자 또한 다른 투자상품들과 동일하게 원금과 수익이 보장되지 않습니다. 즉 대출 상환이 예정대로 이루어지지 않고 이를 회수하는 것에도 실패하는 최악의 상황이 일어난다면 원금을 다 날릴 가능성도 있다는 것이며, 이는 투자자의 책임입니다. P2P 업체들은 다양한 방법으로 투자 상품의 리스크를 평가하여 최대한 안전하면서 수익률 높은 상품을 오픈할려고 하겠지만, P2P 업체들만의 역량차이가 날 것입니다.

 

2. 수익에 대한 세율이 높습니다.

기존 금융기관에서 이자 수익을 내면 15.4%, 배당수익의 경우 5%의 세금이 붙습니다. 그러나 P2P투자로 인한 수익은 '비 영업대금에 대한 소득'으로 취급되어 25%의 소득세와 지방소득세 2.5%, 합해서 27.5%라는 높은 비율의 세금을 내야 합니다. 또한 업체마다 플랫폼 이용 수수료를 부과하기도 합니다. 각 P2P업체들에서 홍보하는 수익률은 이러한 세금 및 수수료가 부가되기 전인 세전 수익률인 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 실제 수익률이 얼마인지 반드시 확인하는 습관을 가지셔야 합니다. 대부분의 P2P플랫폼 사이트에서는 세금과 수수료를 감안한 실질 수익률을 제공하고 있습니다.

 

3. 믿을만한 회사인지 확인해야 합니다.

모든 P2P 플랫폼이 안전하고, 믿을만한 것은 아닙니다. 누군가의 투자로 대출을 제공하고, 대출이자로 투자수익을 제공하는 형태로 운영되다 보니 자본이 많이 필요하지도 않습니다. 그래서 시장에 뛰어든 회사도 수백개에 이르지만, 실제로 탄탄한 회사가 몇이나 있을지 알기 어려운것이 현실입니다. 물론 법적 가이드라인이나 안정장치를 꾸준히 만들어가고 있지만 아직 부족한 실정입니다. 그렇기 때문에 최소한 투자를 위한 플랫폼을 선정할때는 한국 P2P금융협회에 등록되어 있는 회사인지부터 확인하시는 것이 좋습니다.

 

한국 P2P금융협회는 회원사 등록을 희망하는 업체들을 대상으로 일정 기준( 예 : 신용공여 정보 공개여부 )을 충족하는 회사에 대해서만 가입을 승인하고 있기 때문에 등록된 업체라면 등록되지 않은 업체 대비 상대적으로는 안전하다고 볼 수 있습니다. 어떤 회사가 P2P 금융협회 회원사인지 궁금하시다면 http://p2plending.or.kr/about/로 들어가서 확인해보면 좋습니다.

 

P2P금융은 인터넷의 발달로 인한 새로운 형태의 금융상품이지만, 투자시 고려해야 할 사항은 기존 투자상품과는 크게 다르지 않습니다. 수익률이 높으면서 리스크는 낮은 상품은 없다는 불변의 진리를 반드시 기억하면 좋습니다. 모든 투자자들이 현명한 선택으로 현명한 수익률이 생기면 좋을듯 합니다.